関西勤務司法書士の情報発信基地（仮）

今月は、年末のため多少なりとも忙しい感がありますので、ブログ更新が滞ると思います。この忙しさは残念ながら仕事ではなく忘年会です（報告）

さて、不動産の登記簿謄本は毎日ご覧になられることだと思います。私も謄本を手に取ると、まず履歴が載っている場合には一通りその概観を眺めます。そうすると、あぁ相続があったけど長いこと登記申請しなかったのはなにかもめていたのかなとか、次郎が取得しているがこれは、二男に間違いないので、長男はどうしたとか勝手に想像をめぐらすところです。

そんな相続ですが、この間ふとみた原因にこんなことが記載されていました。

「平成○年△月推定△日夜から×日の間相続」

私が関与したいままでの相続登記は、１００パーセント、「○月△日相続」というふうに、日付けが特定されておりました。なるほど、日付けが特定できない場合には、戸籍謄本にも標記のような記載がなされ、それを登記に反映させるのですな。

初めての記載に戸惑いました。

また、この登記に到るドラマには、相続人の方には大変なご苦労があったと考えるのは想像に難くないところです。死亡届を区役所に提出するまで大変なご苦労があったのではと。

登記簿謄本には人の人生や背景が投影されます。これからもう少し、登記依頼があった際には人の思いを組める司法書士になれたらなと思いました。

一筆入魂ではないですが、気合をこめてオンラインのボタンを押そうと思います。

では、また。

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オンライン申請する都合、外字の取り込みに時間を割くことが多くなってきたような気がします。

今までの取り込んだデータがあれば便利ですが、新規に作成する分についてはなかなか手が込みます。

そこで、みなさんも利用されていると思うのが「戸籍統一文字情報」です。

http://kosekimoji.moj.go.jp/kosekimojidb/mjko/PeopleSearch/EXECUTE

この文字情報をコピーして、新たに自体を登録すると、あっという間にビットマップでの利用が可能になります。

便利ですねぇ～

では、また。

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１０名以上共有の不動産の売却の決済では、なかなか全員出席とはいかない場合があります。ましてや、売却に関する一切の権限（買主・売却代金決定も含む）を共有者のうちの一人に委任していた場合にはなおさらです。

その場合には、共有者の一人に売買契約の締結及び売買代金の受領等一切の権限を委任したことがわかる委任状（印鑑証明書付）を添付し、登記原因証明情報には、その委任を受けた共有者のみが署名押印することで足ります。

登記原因証明情報の作成者はその委任を受けたかたのみでよいということになります。

いつもこの趣旨・理由を失念しますので付記しておきます（内容の薄い記事でごめんなさい）。

登記研究７００号１９５頁（２００６）

では、また。

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不動産の決済場所はたいてい銀行です。お金の受け渡しがありますので。

お金のやりとりをやっている間、まぁ世間話をすることもありますし、すぐさま登記申請しなければいけない場合にはせっせと必要書類を整えます。

この必要書類は、原本を法務局に提出することになりますが、原本を還付するためにそのコピーを法務局に提出すこと多々あります。

（閑話休題：東京では、評価証明書は、区役所では請求できないんですよね～初めて請求したとき、恥をかきました）

この原本のコピーを銀行員さんにお願いするため、多少なりとも銀行員さんのお手をとめてしまいます。

特に、買主側の融資実行店が、売主側の担保抹消銀行の解除証書をわざわざコピーしなければならないのだろうと思っているじゃないのかと私はつねづね考えているのですが、銀行員さんは、しぶることもなくいつもコピーをしてくれます。

この間もいままでどおり、窓口の銀行員さんに書類のコピーをお願いしたのですが、なんと「コピー機が応接室の横においてあるので自由にお使いください」といわれました。

まさか、コピーにお金をとられるのではないかと恐る恐る使ってみたのですが、ここは無料。さしもの銀行さんもお金は取られないのだなとひとしきり感動しました。

でも、コピー機を置いたってことは、手続の合理化のためでしょうし、いままで銀行員さんの手を煩わしていたのだなと思うと、今まで笑顔でコピーしていただいてたのはなんだったんだろうかと…

お手間を取らせてごめんなさい。

でも、コピー機の置いてない銀行さんでは、今までどおりコピーを頼みます。

では、また。

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不定期でアップする不動産登記関連です（結構不動産の特例オンライン申請はやってるつもり）。なお、今回の記事は、完全オンラインを想定していないものとなっております。

タイトルは大げさにしてます…

登記の成果品である登記識別情報は、いわゆる権利証と呼ばれるものであるというのが一般的にクライアントに説明する便法なのですが、取扱いについては、従来と大きく異なっている旨の説明が大事になってきます。

改正不動産登記法のもとでの権利証は、順次、登記識別情報となり、これは「物」から「情報（無体物）」として整理されました。登記識別情報とは、英数字の乱数が情報として書面に記載されています。もっとも通知されたときには、目隠しシール（業界用語か）が張ってあり、太陽にすかしても、よりめでみてもまったく中身の英数字がわからないつくりになっておるのです。

この情報には目隠しシールが張ってあり、中身を保護するよう大切にさせているのですが、シール自体ははがそうと思ったら誰にもはがせるような素材なんですね。そう、本当に簡単に。

本当に簡単にはがせるようなシールなのですが、登記申請に必要になりシールを剥がすときに、たまにあのシールの残骸が登記識別情報の書面に付着して肝心要の英数字が見えなくなりそうなときがあるのですね。せっかくクライアントさんに登記識別情報を預かり、登記申請の書類が全部あることを確認したのにもかかわらず、シールがきれいにはがせないというのはもう悲惨ですね。考えただけできぃと叫びたくなりますね。

だから、書類が全部そろってもまだ安心ができません。シールはがしという最後の課題が残っています。

シールをめくっているときに、鈍い「ビシ」という音が出だしたら冷や汗タラタラ。

「なんかかさぶたみたいにひっついとるやんけ！」

神のみぞ知るといってずばっとめくる勇気（無謀）など、私にあるはずもありません。コンマの動きでそっとやさしいソフトランディングですね。

シールはがしも職人芸なんですよ、実は。

司法書士辞典があれば目隠しシールの定義としては、

「一枚めくることに寿命を若干縮めてしまう悪魔のシール。中の英数字を保護されるために張ってあるが、本当に中の数字を使用する際にも保護しようとするやっかいなもの」

でしょうか。（この司法書士辞典は、シリーズものにしようと考え中）

では、また。

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昨日の記事に間違いがございましたので、その点につき、改めて記載しておくことにします。

株式会社商工組合中央金庫法附則３２条２項

（登録免許税の課税の特例）

第三十二条 　附則第二十四条第一項の規定により転換後の法人が受ける設立の登記については、財務省令で定めるところにより登記を受ける場合には、登録免許税（認可転換計画に定められた附則第四条第一項第七号に掲げる事項についての定めに従い転換前の法人の出資者に対して割り当てられた株式に対応する資本金の額に係る部分に限る。）を課さない。

２ 　転換に伴い転換後の法人が受ける登記又は登録で、転換前の法人が有する不動産の所有権又は商標権に係る権利者の名称の変更の登記又は登録及び転換前の法人を債権者とする担保権についてする当該債権者の表示の変更の登記又は登録については、登録免許税を課さない。

以上により、非課税です。

では、また。

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平成２０年１０月１日より、株式会社に転換した商工組合中央金庫ですが、担保の抹消については弊ブログ下記記事のとおり名称変更の登記を経ることなく、抹消登記をすることができることになっています。

参考　商工組合中央金庫の担保抹消について

では、商工組合中央金庫の追加担保の場合には、同じく名称変更の登記をすることなく申請することができるのでしょうか。

この点につきましては、私できないと考えております。当然に転換によって株式会社に変更されたものとみなされますが、担保の抹消の際だけの特例であって、根抵当権の追加設定や債務者変更等の根抵当権の変更の場合には、この理が及ばないと考えるからです。したがって、通常の根抵当権者さんが商号を変更された場合の取扱いのように、原則どおりの根抵当権者商号変更登記（いわゆる根抵当権の名変）の手続が必要となるということです。

また、私の経験としては、商工組合中央金庫さんより、名変の汎用の委任状をいただいておりましたので、名変は当然必要なんだなと勝手に理解してました。

では、この場合の登記の原因はなにになるのでしょうか。これについて記載してある雛形を見たことがなかったので登記官にご意見伺いを立てたところ

「平成２０年１０月１日株式会社商工組合中央金庫法附則第１８条第１項による転換」

でよいとの回答をもらいました。

なんか政策金融公庫の承継による移転登記と似ているなと思いますね。

（以下、平成21年8月8日訂正）みうらさんに下記教えてもらいました。ありがとうございました。

株式会社商工組合中央金庫法附則３２条２項で非課税

（登録免許税の課税の特例）

第三十二条 　附則第二十四条第一項の規定により転換後の法人が受ける設立の登記については、財務省令で定めるところにより登記を受ける場合には、登録免許税（認可転換計画に定められた附則第四条第一項第七号に掲げる事項についての定めに従い転換前の法人の出資者に対して割り当てられた株式に対応する資本金の額に係る部分に限る。）を課さない。

２ 　転換に伴い転換後の法人が受ける登記又は登録で、転換前の法人が有する不動産の所有権又は商標権に係る権利者の名称の変更の登記又は登録及び転換前の法人を債権者とする担保権についてする当該債権者の表示の変更の登記又は登録については、登録免許税を課さない。

以上のとおり、非課税になるみたいです。

よいお盆を迎えられそうです。それにしても不動産カテゴリーの記事は隔月ぐらいでしか書けない自分って…

では、また。

参考：平成２０年９月１２日法務省民二第２４７３号

　　　　株式会社商工組合中央金庫法（平成１９年法律第７４号附則第１８条第１項）

今年度は、不動産の評価額の見直しの年です。この評価額は、不動産の移転登記の際に参考となる価額です。

評価の見直しがお上によってされるわけですが、すべての不動産に対して評価が出されるわけではありません。評価額のでない不動産があるのです（今回はその中でも建物のお話）。

例えば、評価額の見直しの基準日は、１月１日ですが、１月１日以降に新築された建物についてはその１年間は評価が出されません。また、減価償却の済んだ古い趣のある建物についても評価額が出ないことがあります。

最近も１月１日以降に新築された建物の移転登記申請を行ったのですが、なにやら評価額のない建物の評価の定め方が変わっておりました。そして、補正の必要性ありへ。

評価額のない建物については、いわゆる認定基準があり、建物価格認定基準表（司法書士なら誰でも持っている内部文書）の単価に、経年減価補正率というものを乗じることによって得ることができます。

しかし、しかし、今年の建物価格認定基準表によって得られる評価基準自体が既に１年分の経過減価補正率を乗じた額に相当する額となっているとのことです（なぜか減価補正率を織り込んでいる…）。

ですので、評価のない建物については、まず、建物経年減価補正率に掲げる当該１年目の減価補正率で割り戻す必要があります（実際には、「÷０．８」をすることになります）。

そして、その後に、さらに、当該経年に伴う減価補正率を乗じることになります。

文章で書くと、なにやらよくわかりませんな。

では、また。

「中間省略登記の代替手段と不動産取引」が不動産学会賞を受賞したという記事。

http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200905290003.html

記事をアップしておきながらだが、特に興味がないのはなぜだろう。

では。

財団法人不動産流通近代化センターが主催となって、不動産コンサルティング技能試験というのがあるみたいです。

http://www.kindaika.jp/consul/ginoushiken/yotei.shtml

法律分野はさすがに司法書士には物足りないですが、その他の分野はなかなかおもしろそうです。

けど、受験料が３０，０００円かかるのでおもしろ半分ではうけれませんね。

では、また。